El Cañero

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10 de noviembre de 2013

Necesidad de una reforma a la ley de alquileres actual

Por Estela Cazanova
(Contador Publico Autorizado • Broker Owner • Miembro De La Aei • Miembro De La Ffta)
Estela Cazanova
Nuestra ley de inquilinato data del año 1955, y para entenderla debemos ponernos en el, lugar del legislador de esa época, se necesitaba capitalizar el Banco Agrícola, que había sido creado mediante la ley 908 del 1ero. De junio del 1945, con el objetivo de garantizar el financiamiento de las actividades productivas del sector agropecuario, para garantizar el incremento de la producción, satisfacer la demanda alimenticia de la población y modernizar la producción de los renglones exportables y de otros que sirvan de soporte al desarrollo de la agroindustria nacional, según declara la misión actual del banco.
Así 10 años después de creado, se busco la forma de garantizar recursos frescos que sirvieran de ingresos y al mismo tiempo de largo plazo no a la vista, esto así porque la captación del recurso era a un año como mínimo.
El legislador crea la ley 4314, y toma solo en cuenta el destino del depósito, no regula las relaciones entre PROPIETARIOS, INQUILINOS E INTERMEDIARIOS.
Hay. Una gran laguna jurídica y mas bien se protege al inquilino mas que al propietario.
El artículo primero, se dedica a instruir a LOS PROPIETARIOS Y ENCARGADOS de casas, apartamentos, edificios, oficinas y espacios físicos, para alquiler en las zonas urbanas y suburbanas, almacenes, naves industriales, instalaciones para servicios turísticos, o de recreación, viviendas, incluyendo las renovaciones o reconducciones de contratos vigentes, incluyendo el su arrendamiento, que estará obligado a depositar los valores recibidos como:
·         Depósitos,
·         Anticipos,
·         Adelanto
O cualquier otra denominación con que se nominare el valor recibido por parte del PROPIETARIO O ENCARGADO, al momento de iniciarse la operación de alquiler o subalquiler,  a depositar y mantener estos bajo custodia a favor del inquilino en el Banco Agrícola.
Los párrafos subsecuentes se destinan a legisla sobre la forma en que se harán los depósitos en el Banco;
·         Rentas de un año
·         UN MES DE DEPOSITO
·         Rentas de dos años y o año y medio
·         DOS MESES DE DEPOSITO
·         Dos años en adelante y tres años
·         TRES MESES DE DEPOSITO
Para el caso de las viviendas independientemente de su duración, aunque sea
menos de un año, el DEPOSITO SERA DE UN MES.
En la práctica, esta disposición NO se cumple, en primer lugar porque la exigibilidad de ir al BANCO AGRICOLA, hace tedioso desplazarse hasta donde haya una sucursal y  no se ha pensado nunca en poner estafetas en el Banco de Reservas o simplemente de permitir que se deposite a través del Banco de Reservas, en una cuenta especializada del Banco Agrícola, en La Romana por ejemplo que no tenemos sucursal del Banco Agrícola debemos de desplazarnos a Higüey, esto aumenta los costos operacionales de los alquileres.
Otra situación que hace que los PROPIETARIO Y ENCARGADOS no cumplan con la  disposición es que para la devolución al INQUILINO basta con una carta del PROPIETARIO dirigida al Banco Agrícola, después de finalizado el alquiler de manera exitosa.
Sin embargo, si el inquilino deja de pagar y el PROPIETARIO solicita los depósitos al BA, basta una oposición del INQUILINO moroso, para que el BA paralice la devolución del depósito al PROPIETARIO, y deba esperarse la sentencia de la cosa irrevocablemente juzgada por el tribunal competente, para proceder con la devolución al PROPIETARIO.
Acá se da un fenómeno bien interesante, el, propietario que es lesionado por un INQUILINO moroso o que deteriore el apartamento NO PODRA EJERCER ACCION LEGAL ALGUNA CONTRA ESTE, si no tiene depositados los valores que indica la ley en el BA, previa presentación del volante del depósito en el Banco Agrícola.
Los depósitos deberán entregarse al BA entre los quince días después de la operación, estando sujetos a una tasa de interés del DIEZ por ciento, aunque nunca deberá sobrepasar al CINCUENTA por ciento de la suma original a depositar, este valor se agregara a la suma original, y estará a favor del INQUILINO, también generara intereses a las tasas normales del mercado.
En síntesis la ley ordena depositar los valores en el Banco Agrícola, cuantifica como deberán ser los depósitos, regula las devoluciones y establece las sanciones al propietario.
La ley deja fuera los derechos de los propietarios en los casos que el INQUILINO, destruya parcial o tal la propiedad alquilada, que deje deudas imputables al inmueble que impida el restablecimiento de los servicios sujetos a la deuda, no establece plazos para los desalojos, tampoco regula en favor de los ENCARGADOS O CORREDORES, la obligatoriedad de los pagos de las comisiones.

En este momento desde hace un año está en el Congreso, un proyecto de ley tendente a modificar esta ley el cual comentare en una próxima entrega.

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